Pandangan IAI Jakarta Terhadap Wacana Pemanfaatan Ruang di Atas Sungai/Kali

PANDANGAN IAI JAKARTA 

Terhadap Wacana Pemanfaatan Ruang di Atas Sungai/Kali untuk Hunian Perkotaan

1. LATAR BELAKANG

Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta memandang gagasan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman mengenai pembangunan rumah susun di atas sungai sebagai wacana yang lahir dari persoalan nyata perkotaan, khususnya keterbatasan ketersediaan lahan, tingginya harga tanah, serta kebutuhan penyediaan hunian yang terjangkau di tengah kota.

IAI Jakarta memahami bahwa persoalan tersebut membutuhkan pendekatan baru dalam pemanfaatan ruang perkotaan. Keterbatasan lahan di kota-kota besar mendorong perlunya eksplorasi terhadap berbagai bentuk intensifikasi dan pemanfaatan ruang secara vertikal.

Namun demikian, dalam konteks Jakarta, sungai tidak dapat dipandang semata sebagai ruang yang belum dimanfaatkan. Sungai merupakan bagian dari sistem kota yang memiliki fungsi hidrologis, ekologis, sosial dan keselamatan publik. Sungai juga berperan dalam mengalirkan air, mengendalikan limpasan, mendukung ekosistem perkotaan dan menjadi bagian dari struktur ruang serta kehidupan masyarakat yang telah berkembang di sepanjang koridornya.

Oleh karena itu, IAI Jakarta berpandangan bahwa inovasi dalam penyediaan hunian perlu berjalan seiring dengan upaya menjaga dan memperkuat fungsi sungai serta kapasitas ekologis kota.

2. KONTEKS JAKARTA: HUNIAN, LAHAN DAN SISTEM SUNGAI

Jakarta menghadapi persoalan yang saling berkaitan antara kebutuhan hunian, keterbatasan lahan, kepadatan, mobilitas, risiko banjir, keterbatasan ruang terbuka dan tekanan ekologis.

Jaringan sungai dan kali melintasi berbagai kawasan kota dengan karakter yang sangat beragam, mulai dari kawasan padat, permukiman kampung kota, kawasan komersial, kawasan industri hingga kawasan yang telah mengalami transformasi dan pembangunan intensif.

Di sepanjang sungai juga telah berkembang berbagai bentuk permukiman eksisting. Kondisi ini menunjukkan bahwa persoalan sungai dan hunian di Jakarta tidak dapat dipisahkan dari persoalan sosial, ekonomi dan struktur kota yang lebih luas.

Karena itu, pemanfaatan ruang di atas atau di sekitar sungai perlu dilihat sebagai bagian dari sistem perkotaan, bukan sebagai persoalan tapak bangunan semata.

Pertanyaan yang perlu dikembangkan bukan hanya:

“Apakah secara teknis bangunan dapat dibangun di atas sungai?”

tetapi juga:

“Bagaimana intensifikasi ruang dapat dilakukan untuk memenuhi kebutuhan hunian tanpa mengurangi kapasitas hidrologis, ekologis, keselamatan dan kualitas ruang kota?”

3. INTENSIFIKASI RUANG SEBAGAI STRATEGI PENYEDIAAN HUNIAN

IAI Jakarta berpandangan bahwa keterbatasan lahan perlu mendorong perubahan cara pandang dari mencari lahan baru menuju mengoptimalkan ruang dan infrastruktur yang telah dimiliki kota.

Intensifikasi hunian perlu dieksplorasi pada berbagai ruang dan infrastruktur perkotaan yang telah tersedia dan memiliki kapasitas untuk dikembangkan secara vertikal, antara lain:

• Terminal dan simpul transportasi;

• Pasar dan fasilitas perdagangan;

• Gelanggang olahraga dan fasilitas rekreasi;

• Fasilitas pelayanan publik;

• Fasilitas pendidikan dan kesehatan tertentu;

• Aset pemerintah dan BUMD;

• Serta berbagai infrastruktur perkotaan lainnya yang memungkinkan integrasi fungsi secara vertikal.

Pendekatan ini memiliki potensi untuk menghadirkan hunian lebih dekat dengan transportasi umum, tempat kerja, fasilitas pelayanan dasar dan jaringan kehidupan perkotaan.

Dengan demikian, intensifikasi hunian tidak hanya dilihat sebagai upaya menambah jumlah unit, tetapi juga sebagai strategi untuk:

• Mengurangi jarak perjalanan;

• Meningkatkan akses terhadap transportasi umum;

• Memanfaatkan infrastruktur yang telah tersedia;

• Mengurangi tekanan terhadap ruang terbuka dan ruang ekologis;

• Serta memperkuat efisiensi dan keterhubungan kota.

4. PENGALAMAN KAJIAN IAI JAKARTA – RECEH UI

Pandangan ini sejalan dengan kajian yang pernah dilakukan Bersama pada tahun 2025 oleh Research Center for Housing and Policy Universitas Indonesia (RECEH UI) dan Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) Jakarta melalui program UHUY – Urban Housing for Urban Youth, yang mengeksplorasi pendekatan intensifikasi hunian berbasis ruang dan infrastruktur perkotaan.

Kajian tersebut melihat peluang pemanfaatan ruang dan aset perkotaan secara lebih optimal sebagai salah satu alternatif untuk memperluas akses terhadap hunian di lokasi strategis, tanpa harus terus memperluas konsumsi lahan kota.

Hasil kajian tersebut telah menjadi bagian dari diskusi bersama Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, termasuk Biro Pembangunan dan Lingkungan Hidup, BUMD dan instansi terkait.

Pengalaman tersebut memperlihatkan bahwa agenda hunian perkotaan dapat dikembangkan melalui pendekatan yang lebih terintegrasi antara housing, infrastructure, mobility, public facilities dan urban land management.

IAI Jakarta melihat pendekatan tersebut sebagai salah satu arah yang perlu terus dieksplorasi dalam menjawab kebutuhan hunian Jakarta.

5. SUNGAI SEBAGAI INFRASTRUKTUR EKOLOGIS KOTA — RIVER FIRST

Khusus terhadap wacana pembangunan di atas sungai atau kali, IAI Jakarta mendorong penerapan prinsip River First. Prinsip ini menempatkan fungsi sungai sebagai parameter utama sebelum mempertimbangkan kemungkinan pemanfaatan ruang di atasnya.

Dalam konteks Jakarta, fungsi tersebut tidak hanya berkaitan dengan aliran air, tetapi juga dengan:

• kapasitas hidrologis;

• pengendalian banjir;

• limpasan permukaan;

• daerah resapan;

• kualitas air;

• vegetasi dan ekosistem riparian;

• mikroklimat;

• biodiversitas;

• serta hubungan sungai dengan ruang terbuka dan kawasan pesisir.

Dengan meningkatnya tekanan akibat perubahan iklim dan kejadian hujan ekstrem, kapasitas ekologis dan hidrologis kota menjadi semakin penting. Karena itu, setiap bentuk intensifikasi di sekitar atau di atas sungai perlu memastikan bahwa fungsi tersebut tetap terjaga, bahkan apabila memungkinkan dapat sekaligus menjadi bagian dari upaya memperbaiki kualitas koridor sungai.

Prinsipnya bukan semata-mata membatasi pemanfaatan ruang, melainkan memastikan bahwa intensifikasi kota berlangsung selaras dengan sistem alam yang menopang kota tersebut.

6. ASPEK PEMBANGUNAN DI ATAS SUNGAI YANG PERLU DIPERHATIKAN

Apabila pada lokasi tertentu pemanfaatan ruang di atas sungai tetap dipertimbangkan, IAI Jakarta memandang terdapat sejumlah aspek yang perlu dikaji secara menyeluruh.

   6.1 Hidrologi dan Risiko Banjir

Kajian harus memastikan bahwa struktur dan massa bangunan tidak mengurangi kapasitas aliran, menghambat aliran saat kondisi ekstrem, meningkatkan risiko genangan, maupun mengganggu sistem pengendalian banjir. Kajian juga perlu mempertimbangkan perubahan pola hujan dan risiko hidrometeorologi di masa mendatang.

   6.2 Fungsi Ekologis

Pemanfaatan ruang tidak boleh menghilangkan fungsi ekologis sungai dan koridornya. Perlu diperhatikan hubungan dengan vegetasi, kualitas air, biodiversitas, ruang terbuka, permeabilitas dan sistem blue-green infrastructure kota.

   6.3 Akses Operasi dan Pemeliharaan Sungai

Bangunan di atas sungai memiliki konsekuensi langsung terhadap kegiatan operasi dan pemeliharaan.

Akses harus tetap tersedia untuk:

• inspeksi;

• pembersihan;

• pengangkutan sampah;

• pengerukan sedimentasi;

• perbaikan tanggul atau struktur sungai;

• pemeliharaan utilitas;

• serta penanganan kondisi darurat.

Fungsi maintenance sungai tidak boleh menjadi residual space setelah bangunan ditempatkan.

   6.4 Struktur dan Ketahanan Bangunan

Bangunan perlu mempertimbangkan kondisi lingkungan yang lebih agresif, termasuk kelembapan, korosi, paparan air, serta kondisi struktur yang berdekatan dengan atau melintasi aliran air.

Selain beban bangunan, perlu dipertimbangkan pula pengaruh banjir, debris, perubahan muka air, gempa dan kondisi ekstrem lainnya.

   6.5 Keselamatan dan Evakuasi

Bangunan hunian harus memenuhi standar keselamatan kebakaran, evakuasi, akses darurat, keselamatan struktur serta perlindungan terhadap risiko banjir dan bencana lainnya.

Kondisi lokasi di atas atau dekat sungai tidak boleh menghasilkan standar keselamatan yang lebih rendah dibandingkan hunian pada umumnya.

   6.6 Sanitasi dan Kesehatan Lingkungan

Kualitas air, kelembapan, ventilasi, pencahayaan, sanitasi, pengelolaan limbah dan kualitas udara perlu menjadi bagian dari kajian kelayakhunian.

Hunian yang dibangun di atas infrastruktur air harus tetap memenuhi prinsip healthy living environment.

7. SUSTAINABILITY DAN LIFE-CYCLE MAINTENANCE

IAI Jakarta memandang bahwa aspek keberlanjutan tidak cukup dinilai berdasarkan efisiensi energi atau penggunaan material pada saat bangunan selesai dibangun. Untuk struktur yang berada di atas atau berdekatan dengan sungai, life-cycle performance menjadi sangat penting.

Kajian perlu mempertimbangkan seluruh siklus bangunan:

Planning → Design → Construction → Operation → Inspection → Maintenance → Adaptation → Rehabilitation → Decommissioning

Beberapa pertanyaan penting yang perlu dijawab antara lain:

• Bagaimana struktur dapat diperiksa secara berkala?

• Bagaimana perawatan dilakukan tanpa mengganggu fungsi sungai?

• Bagaimana utilitas dapat diakses dan diperbaiki?

• Bagaimana material menghadapi kelembapan dan korosi?

• Bagaimana biaya pemeliharaan jangka panjang dibandingkan alternatif lokasi lainnya?

• Bagaimana bangunan dapat beradaptasi terhadap perubahan kebutuhan?

• Bagaimana struktur dapat diperbaiki atau dibongkar apabila diperlukan?

• Siapa yang bertanggung jawab terhadap pemeliharaan struktur dan ruang di atas infrastruktur publik?

Dengan demikian, kelayakan suatu solusi tidak cukup diukur dari apakah bangunan dapat dibangun, tetapi juga apakah bangunan tersebut dapat dioperasikan, dipelihara, diadaptasi dan pada akhirnya dihentikan masa gunanya secara aman dan bertanggung jawab.

Prinsip ini penting agar inovasi tidak menghasilkan future maintenance burden bagi pemerintah dan masyarakat.

8. PEMANFAATAN INFRASTRUKTUR PUBLIK DAN KEPENTINGAN MASYARAKAT

IAI Jakarta mendorong pemerintah untuk mengeksplorasi lebih jauh pemanfaatan ruang vertikal pada aset dan infrastruktur publik. Namun, pemanfaatan tersebut perlu diarahkan untuk membentuk ekosistem hunian perkotaan, bukan sekadar menambah jumlah unit.

Setiap pengembangan perlu mempertimbangkan integrasi dengan:

• transportasi umum;

• ruang terbuka dan ruang hijau;

• fasilitas sosial;

• fasilitas ekonomi;

• pendidikan dan kesehatan;

• pelayanan dasar;

• ruang komunal;

• pedestrian dan konektivitas kawasan.

Prioritas perlu diberikan kepada masyarakat yang membutuhkan hunian terjangkau, termasuk pekerja dan generasi muda yang semakin sulit mengakses hunian di pusat kota akibat tingginya harga tanah dan biaya mobilitas.

Pemanfaatan aset publik juga harus menjamin kepentingan publik dan tidak berkembang menjadi bentuk privatisasi terselubung terhadap tanah negara maupun aset daerah.

9. KRITERIA PENILAIAN DAN PENDEKATAN SITE-SPECIFIC

IAI Jakarta merekomendasikan agar pemerintah tidak langsung menetapkan satu tipologi hunian tertentu untuk diterapkan secara umum.

Setiap lokasi perlu dinilai berdasarkan karakteristiknya masing-masing.

Setidaknya terdapat enam kelompok parameter:

Dengan pendekatan tersebut, keputusan mengenai suatu lokasi tidak ditentukan hanya oleh ketersediaan ruang, tetapi oleh daya dukung dan manfaat yang dapat diberikan lokasi tersebut bagi kota dan masyarakat.

10. REKOMENDASI IAI JAKARTA

Berdasarkan pandangan tersebut, IAI Jakarta merekomendasikan:

1. Pemerintah mengembangkan kebijakan nasional dan daerah mengenai intensifikasi hunian pada ruang dan infrastruktur perkotaan yang telah tersedia sebagai salah satu strategi penyediaan hunian di kawasan perkotaan.

2. Pemerintah melakukan audit spasial terhadap aset dan infrastruktur publik yang berpotensi dikembangkan secara vertikal, khususnya pada lokasi yang telah memiliki akses transportasi dan pelayanan perkotaan.

3. Pemerintah menyusun kriteria dan parameter kelayakan yang mencakup tata ruang, struktur, infrastruktur, hidrologi, ekologi, keselamatan, kelayakhunian, keterjangkauan dan keberlanjutan.

4. Setiap rencana pemanfaatan ruang di atas atau di sekitar sungai dilakukan melalui kajian yang independen, transparan dan berbasis lokasi, meliputi aspek hidrologi, ekologis, struktur, keselamatan, risiko bencana, biaya siklus hidup dan kesesuaian tata ruang.

5. Setiap pengembangan hunian pada aset publik harus terintegrasi dengan transportasi, ruang terbuka, fasilitas publik, pelayanan dasar dan kehidupan kawasan.

6. Aspek operation, maintenance dan life-cycle cost harus menjadi bagian dari evaluasi sejak tahap awal perencanaan, bukan hanya setelah bangunan selesai.

7. Pemerintah dapat mengembangkan proyek percontohan intensifikasi hunian pada infrastruktur publik melalui kolaborasi antara pemerintah, BUMD, perguruan tinggi, organisasi profesi dan pemangku kepentingan terkait.

8. IAI Jakarta bersama perguruan tinggi dan pemangku kepentingan terkait siap berkontribusi dalam pengembangan kriteria, tipologi dan proyek percontohan yang dapat menjadi dasar kebijakan hunian perkotaan di masa mendatang.

11. PENUTUP

IAI Jakarta memandang bahwa persoalan hunian perkotaan tidak semata-mata merupakan persoalan di mana masih terdapat lahan yang dapat dibangun, tetapi di mana penambahan hunian dapat memperkuat kapasitas kota tanpa mengurangi keselamatan, ekologi dan kepentingan publik.

Keterbatasan lahan perlu mendorong kita untuk semakin cerdas dalam memanfaatkan ruang kota, namun setiap intensifikasi harus tetap memperkuat fungsi ekologis, keselamatan dan kualitas hidup kota.

Dalam konteks Jakarta, pendekatan tersebut perlu diarahkan pada optimalisasi ruang dan infrastruktur perkotaan yang telah tersedia, sementara sungai dan koridornya tetap dipandang sebagai bagian penting dari sistem hidrologis dan ekologis kota.

Karena itu, IAI Jakarta mendorong agar agenda penyediaan hunian perkotaan berkembang dari sekadar pembangunan rumah menuju pembentukan ekosistem hunian perkotaan yang aman, terjangkau, terhubung, inklusif dan bermartabat.

Keterbatasan ruang bukan hanya mendorong kita untuk membangun lebih banyak, tetapi untuk memanfaatkan ruang kota secara lebih cerdas, terintegrasi dan bertanggung jawab.

IAI Jakarta siap berkolaborasi dengan pemerintah, perguruan tinggi, BUMD dan berbagai pemangku kepentingan untuk mewujudkan pendekatan tersebut melalui kajian, pengembangan prototipe dan proyek percontohan yang dapat memberikan manfaat nyata bagi masa depan hunian perkotaan Jakarta.

Jakarta, 3 September 2026